نقش بی بدیل بانک‌ها در افزایش قیمت مسکن/ کشورهای دیگر چه کردند؟

به گزارش گروه اقتصادی پایگاه خبری – تحلیلی رواج۲۴، گرانی مسکن و افزایش تورم در این حوزه چندین سال است که به یکی از مصائب بزرگ زندگی شهری به ویژه در تهران به عنوان پایتخت تبدیل شده است. در گزارش پیش رو دلایل مطرح شده از سوی این کارشناس حوزه مسکن در مصاحبه با خبرگزاری مهر، مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

انگیزه‌های بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری در املاک

بررسی ادعاهای مطرح‌شده درباره نقش بانک‌ها در گرانی مسکن، نشان می‌دهد، بخش قابل توجهی از مشکلات بازار مسکن به مالکیت و سرمایه‌گذاری بانک‌ها در این بخش مرتبط است. بنگاه‌داری بانک‌ها به‌صورت گسترده از اوایل دهه 1380 آغاز شد و با تشدید ناترازی‌های بانکی، افزایش تعداد بانک‌های خصوصی و ضعف قوانین محدودکننده به ویژه در دولت‌های نهم و دهم (۱۳۸۴–۱۳۹۲)، این روند شدت گرفت.

در واقع بانک‌ها به‌جای تمرکز بر ارائه تسهیلات و خدمات مالی، وارد حوزه‌های سودآوری همچون خرید املاک، زمین، سهام شرکت‌ها و حتی سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولد شدند. این فرآیند معیوب، تقاضای غیرمصرفی را در بازار پدیده آورده و موجب رشد کاذب قیمت‌ها در بازار شده است. در این میان برخی بانک‌ها حتی از املاک به عنوان وثیقه و ابزار تأمین مالی استفاده می‌کنند، که بر عرضه و تقاضا تأثیر می‌گذارد و قیمت‌ها را بالا می‌برد.

بسیاری از بانک‌ها به جای تمرکز بر ارائه تسهیلات برای ساخت یا خرید مسکن، به جمع‌آوری دارایی‌های غیرمنقول (مثل زمین و املاک) روی آورده‌اند. این امر به افزایش تقاضای مصنوعی در بازار مسکن منجر شده و قیمت‌ها را به‌طور غیرواقعی بالا برده است. طبق گزارش‌ها، بانک‌ها حدود ۳۷ میلیون مترمربع ملک در اختیار دارند که بخش عمده‌ای از این املاک وارد بازار نشده است، درحالی‌که طبق قانون، بانک‌ها باید دارایی‌های مازاد خود را واگذار کنند، اما این الزام اغلب رعایت نمی‌شود

قوانین محدودکننده و تخطی از آن‌ها

این اتفاقات در شرایطی رخ می‌دهد که قوانین متعددی مانند مواد ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر، بانک‌ها را از سرمایه‌گذاری مستقیم در بخش مسکن منع کرده‌اند، اما به دلایلی از جمله نبود نظارت کافی و شفافیت در اجرای قوانین، انگیزه‌های اقتصادی بانک‌ها، ضعف در اجرای قوانین واگذاری دارایی‌های مازاد و سودآوری بخش مسکن در اقتصاد تورمی باعث شده تا برخی بانک‌ها این قوانین را دور زده و به شکلی غیر منطقی در این بازار حضور فعال داشته باشند.

این در حالیست که می‌توان با راهکارهایی از جمله اجرای دقیق‌تر قوانین و تقویت نظارت از سوی بانک مرکزی و سایر نهادهای نظارتی، شفاف‌سازی وضعیت دارایی‌های بانک‌ها و افشای عمومی تخلفات،اعمال جرایم سنگین برای بانک‌هایی که قوانین را نقض می‌کنند و تشویق بانک‌ها به سرمایه‌گذاری در تولید و عرضه مسکن به جای خرید و احتکار در مقابل بنگاه داری بانک‌ها مقاومت کرد و ایستاد

تأثیرات بر قیمت‌ها

طبق بررسی‌ها، فقط در یک مورد در سال ۹۹، فعالیت‌های غیرمجاز بانک‌ها در بازار مسکن، نظیر خرید و فروش گسترده املاک، منجر به افزایش ۱۰ الی ۱۵ درصدی قیمت مسکن در آن سال شد. طبق جدید ترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن در آبان ماه سال گذشته نیز، این روند به دلیل ورود بانک‌ها به معاملات ملکی و استفاده از املاک به‌عنوان دارایی سرمایه‌ای است که تقاضای سوداگرانه در بازار را افزایش می‌دهد. همچنین، بانک‌ها با انباشت املاک و دارایی‌های ملکی باعث کاهش عرضه برای مصرف‌کنندگان واقعی شده و توازن عرضه و تقاضا را مختل می‌کنند. همچنین، برخی بانک‌ها با قیمت‌گذاری بالاتر از نرخ متوسط منطقه‌ای، در افزایش قیمت‌ها نقش مستقیم داشته‌اند.

نقش ناترازی در نظام بانکی

علاوه بر موارد گفته شده، ناترازی گسترده در بانک‌ها باعث شده، آن‌ها به جای تسهیل‌گری در بازار مسکن، به فعالیت‌های سودآورتر مانند بنگاه‌داری بپردازند. این امر به کاهش عرضه واقعی مسکن و کمبود واحدهای قابل خرید برای متقاضیان مصرفی انجامیده است. همچنین این وضعیت نشان می‌دهد که بانک‌ها برای حفظ ترازنامه‌های خود از روش‌های غیرشفاف استفاده می‌کنند. در حال حاضر نیز، بازار مسکن که حدود ۱۱ تا ۱۳ درصد اقتصاد ملی را شامل می‌شود، به شدت تحت تأثیر رفتارهای بانک‌ها قرار گرفته است. این امر موجب ایجاد نوسانات شدید و افزایش فشار اقتصادی بر خانوارها شده است. کارشناسان توصیه کرده‌اند که دولت باید سیاست‌هایی واقع‌بینانه برای کنترل این روند تدوین کند و نقش بانک‌ها را در بازار مسکن محدود کند.

کشورهای دیگر چه کردند؟

تجربه کشورهای مختلف در کاهش تأثیرات منفی بانک‌ها بر قیمت مسکن نتایج متفاوتی داشته است. به عنوان مثال، سوئد با اتخاذ سیاست‌های قاطع برای مقابله با مشکلات ترازنامه‌ای بانک‌ها، توانست به سرعت بهبود یابد، در حالی که ژاپن با تأخیر در شناسایی زیان‌های دارایی‌های بد، بیش از یک دهه در رکود باقی ماند. در استرالیا، سیاست‌های نظارتی برای محدود کردن رشد وام‌دهی به سرمایه‌گذاران مسکن اجرا شد که به کاهش جریان وام‌های جدید و کنترل رشد قیمت مسکن کمک کرد. همچنین، در برخی از کشورهای آسیایی، سیاست‌های پولی و مالی به گونه‌ای تنظیم شده‌اند که تأثیرات منفی بر بازار مسکن را کاهش دهند، اما نتایج این سیاست‌ها بسته به شرایط اقتصادی و نهادی هر کشور متفاوت بوده است. این تجربیات نشان می‌دهد که موفقیت در کاهش تأثیرات منفی بانک‌ها بر قیمت مسکن به شدت به سیاست‌های اتخاذ شده و شرایط خاص هر کشور بستگی دارد

به گزارش رواج ۲۴، بنابراین با توجه به موارد گفته شده و البته بررسی سوابق سایر کشورها در این حوزه، ادعای خبرگزاری مهر درباره اینکه بانک ها عامل نگاه تجاری بودن به مسکن، درست ارزیابی می‌شود.

/// انتهای پیام